Заказчик под различными предлогами затягивает приемку работ? Заказчик уклоняется от подписания актов КС-2 и КС-3? Работы по договору строительного подряда выполнены, но заказчик их не принимает?
Не переживайте, мы знаем, что делать!

За годы работы со строительными компаниями мы разработали рекомендации, которые позволят избежать подобных рисков.

1. Внимательно, очень внимательно читайте договоры. Все условия договора должны соответствовать достигнутым договоренностям. Помните, что договор, это двусторонняя сделка, он должен быть обоюдно выгодным, сбалансированным! Пожали руки на переговорах, а дальше дело юристов, все нужно зафиксировать на бумаге.
2. В договоре должен быть указан конкретный перечень исполнительной документации, которая передается заказчику. Это требование закона.
3. Не верьте утверждениям, что в договор нельзя вносить изменения. Можно, это договор, это именно договоренности сторон, зафиксированные на бумаге. Это также требование закона.
4. Помните, что переписка тоже имеет значение, все уведомления по договору должны фиксироваться письменно, хотя бы по электронной почте.
5. Любое изменение условий сотрудничества, особенно выполнение дополнительных работ, всегда должно быть закреплено документально. Если заказчик не подписывает дополнительное соглашение с увеличением объема работ, то зафиксируйте хотя бы его намерение, попросите, например, отразить его просьбу в письме, можно даже электронном. У вас должно быть доказательство, что выполнение дополнительных работ было согласовано с заказчиком.
6. Если не можете разобраться в юридических нюансах, то не нужно стеснятся показывать отсутствие компетенции в области, в которой вы действительно можете не разбираться. Если есть сомнения, то задавайте уточняющие вопросы, лучше в виде протоколов или в переписке, в том числе по электронной почте.
7. Все условия договора должны быть выполнимы.
8. Любая информация, передаваемая сторонами, должна быть зафиксирована документально, в некоторых случаях допустима фиксация по электронной почте.
9. Если есть препятствия в выполнении работ, немедленно информируйте об этом заказчика устно и в обязательном порядке направляйте соответствующее уведомление по почте. Задержали аванс? Не передали вовремя строительную площадку? Строительная площадка не готова к началу выполнения работ? Завезли материалы с нарушением сроков? Пишите! Пишите обо всем, не оставляйте заказчику шансов на предъявление неустойки за нарушение сроков, если нарушение происходит по его вине. Собирайте доказательства.
10. Передали заказчику документы на проверку, но он не отвечает? Заказчик просит переделать исполнительную документацию? Заказчик не принимает исполнительную документацию? Заказчик уклоняется от приемки исполнительной документации, а исполнительная документация соответствует условиям договора? Укажите заказчику на условия договора, которые были согласованы с ним, не выполняйте бесплатно лишнюю работу.
11. Заказчик уклоняется от приемки промежуточного этапа работ? Заказчик уклоняется от приемки работ по договору подряда в целом? Заказчик не подписывает акты выполненных работ КС-2 и справку о стоимости выполненных работ КС-3? Срочно дублируйте документы по почте заказным или ценным письмом. Также напомните заказчику, что закон обязывает его принять работы и приступить к их приемке немедленно.

Случается и так, что заказчик может затягивать приемку работ или ее оплату не по своей воле, ему тоже могут затягивать приемку и оплату, особенно если в проекте задействованы бюджетные деньги, но если заказчику станет ясно, что подрядчик не только выполнил все работы надлежащим образом, но и юридически действовал грамотно, то заказчик рассчитается с таким подрядчиком в первую очередь, ведь никому не хочется оплачивать неустойку и судебные издержки. А если заказчик лишится платежеспособности, кто успеет получить деньги? Тот, кто первый обратиться в суд, у кого уже будет все для этого готово.

1. Если наступил срок расчета с субподрядчиками, а средств для этого недостаточно, то можно расплатиться с субподрядчиком, уступив ему право требования задолженности по заключенному с заказчиком договору. Согласия заказчика для этого не нужно. Заказчика просто нужно будет уведомить, что часть оплаты за работы он должен будет направить третьему лиц
2. Максимальная фиксация и сдача всех промежуточных этапов работ. Это поможет показать объем выполненных работ, если работы не будут сданы в полном объеме и потребовать оплату за них. Это также поможет доказать, что работы были выполнены если объект пострадает от стихийных бедствий или действий третьих лиц, включая привлеченных заказчиком других подрядчиков.
3. Фиксация каждого случая затягивания срока приемки промежуточного этапа работ с уведомлением о приостановке выполнения следующего этапа работ. Это позволит исключить возможность заказчика злоупотреблять правом и требовать неустойку и компенсацию убытков за несоблюдение сроков выполнения работ.
4. Хорошие отношения с заказчиком не пострадают от грамотных действий юристов. Более того, грамотно выстроенные отношения сказываются положительно на деловой репутации компании.
5. Нужно обращать внимание на финансовое состояние заказчика. Не находится ли он в банкротом или предбанкротном состоянии. Сможет ли заказчик расплатиться с подрядчиком после сдачи всех работ. Помните, что шансы получения денег с заказчика банкрота за выполненные работы остаются, но действовать нужно грамотно и очень быстро. А лучше эту ситуацию предвидеть и приостановить выполнение работ, которые могут быть не оплачены вовсе.
6. Нарушение сроков передачи стройки, нарушение сроков финансирования, изменение цен на материалы и услуги субподрядчиков, дают право на требование от заказчика пересмотреть условия договора подряда, в том числе в части сроков выполнения работ и их стоимость.
7. Наш многолетний опыт позволяет с уверенностью сказать, что любой объект строительства уникален и не всегда возможно все рассчитать заблаговременно.

Разве можно заранее предугадать, что на все время проведения строительных работ будут благоприятные погодные условия, что доставка строительных материалов будет всегда своевременная, да и сами материалы будут отвечать предъявляемым требованиям, что во время копания траншей не попадутся не учтенные коммуникации или исторические ценности? Конечно нельзя, но можно совершенно точно утверждать, что любое событие, влияющее на качество, сроки или объем выполняемых работ, нужно фиксировать и сообщать об этом заказчику.